صفحه محصول - راهنمای درخواست خدمات تفکیک | فایل PDF جامع و گام به گام

آیا ملکی دارید که قصد تقسیم آن به قطعات کوچک تر را دارید؟ یا به عنوان وارث، می خواهید سهم الارث خود را از یک ملک مشاعی جدا کنید؟ تفکیک ملک یکی از پرکاربردترین خدمات ثبتی و شهرداری است که بدون آگاهی از مراحل دقیق قانونی، می تواند به یک پروسه طولانی و پرهزینه تبدیل شود.

تفکیک ملک چیست و چه تفاوتی با افراز دارد؟

تفکیک به معنای تقسیم یک قطعه زمین یا ملک به دو یا چند قطعه کوچک تر است. برخلاف افراز که در آن مالکین مشاعی با یکدیگر اختلاف دارند و دادگاه یا اداره ثبت راساً اقدام می کند، در تفکیک رضایت و توافق بین مالکین وجود دارد و حتی یک مالک واحد نیز می تواند درخواست تفکیک ملک خود را مطرح کند.

مبنای قانونی تفکیک ملک

بر اساس ماده 101 قانون شهرداری (اصلاحی 1390/1/28)، ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه کرده و جهت تصویب در قبال رسید به شهرداری تسلیم می کند، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، حداکثر ظرف سه ماه تایید و کتباً به مالک ابلاغ شود.

سهم شهرداری از تفکیک اراضی

بر اساس تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری، در اراضی با مساحت بیشتر از 500 مترمربع که دارای سند شش دانگ است، شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف 25 درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی تا 25 درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می کند.

مراحل گام به گام درخواست خدمات تفکیک

مرحله اول – تهیه نقشه تفکیکی: مالک موظف است نقشه تفکیکی ملک خود را توسط مهندس نقشه بردار دارای صلاحیت تهیه کند. این نقشه باید طبق استاندارد سازمان ثبت اسناد ترسیم شود.

مرحله دوم – ارائه درخواست به شهرداری: تکمیل فرم درخواست، ارائه کارت شناسایی و فیش نوسازی، و دریافت دستور بازدید توسط مسئول شهرسازی.

مرحله سوم – بازدید و بررسی: بازدید کارشناس شهرسازی از محل و گزارش وضعیت موجود، بررسی گزارش و در صورت امکان تفکیک، اعلام به مالک جهت ارائه نقشه تفکیکی.

مرحله چهارم – تایید نقشه توسط شهرداری: شهرداری پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم خود، حداکثر ظرف سه ماه نقشه را تایید و کتباً به مالک ابلاغ می کند.

مرحله پنجم – مراجعه به اداره ثبت اسناد: پس از تایید شهرداری، مالک با در دست داشتن نقشه تاییدشده به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه و تقاضای تفکیک خود را ثبت می کند.

مرحله ششم – نقشه برداری ثبتی: در تفکیک آپارتمان، پس از ثبت درخواست در اداره ثبت، نامه ای به سازمان نظام مهندسی ساختمان ارسال می شود تا مهندس نقشه بردار نسبت به تهیه نقشه تفکیکی اقدام کند.

مرحله هفتم – صدور سند تفکیکی: پس از تایید نقشه توسط اداره ثبت و طی مراحل قانونی، برای هر قطعه تفکیکی سند مالکیت جداگانه صادر می شود.

مدارک مورد نیاز برای درخواست خدمات تفکیک

مدارک عمومی: اصل و تصویر سند مالکیت (شش دانگ)، مدارک هویتی مالکین (کارت ملی و شناسنامه)، درخواست کتبی متقاضی، کروکی موقعیت پلاک، فیش بازدید، مفاصاحساب نوسازی ملک.

مدارک اختصاصی تفکیک آپارتمان: فرم درخواست متقاضی، تصویر پایان کار ساختمان، نامه اداره ثبت اسناد و املاک، فایل ارسالی اداره ثبت، نامه اداره کل راه و شهرسازی استان (برای تعاونی های مسکن مهر)， معرفی نماینده تعاونی (برای اشخاص حقوقی)， فیش پرداختی.

مدارک مربوط به وراثت: در صورت تفکیک ملک موروثی، ارائه گواهی انحصار وراثت و مدارک شناسایی کلیه وراث قانونی الزامی است.

نکات کلیدی و قوانین جدید

الزام تفکیک ثبتی برای اراضی: بر اساس ماده 14 و 15 قانون زمین شهری مصوب 1366، تفکیک اراضی شهری باید مطابق ضوابط طرح جامع و تفصیلی انجام شود. همچنین قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی حد نصاب های خاصی برای تفکیک اراضی زراعی تعیین کرده است.

خدمات غیرحضوری تفکیک (1404): بر اساس دستورالعمل بند (پ) ماده 114 قانون برنامه هفتم پیشرفت (ابلاغی 1404/7/26)، امکان ارائه غیرحضوری تمامی خدمات ثبتی از قبیل تفکیک آپارتمانی و افراز از طریق سامانه جامع املاک فراهم شده است. کارگزاری ها به عنوان اشخاص حقوقی مجاز، خدمات فنی، مهندسی و حقوقی املاک را تحت نظارت سازمان ثبت ارائه می دهند.

مرجع صالح در صورت عدم تعیین تکلیف شهرداری: پس از انقضای مهلت سه ماهه و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری، مالک می تواند خود تقاضای تفکیک را به دادگاه تسلیم کند. دادگاه با رعایت نصاب های قانونی و اخذ نظر کمیسیون ماده 5، به موضوع رسیدگی و رای مقتضی صادر می کند.